Une fois d’accord sur l’ensemble des termes de la vente, le vendeur et l’acheteur signent habituellement un premier acte, le compromis de vente.
Par ce document contractuel ils conviennent d’acheter et de vendre un bien identifié pour un prix déterminé à des conditions précises ou suspensives. Sa signature précéde d’environ 3 mois celle du contrat de vente définitif , rédigé par le notaire sous forme d’acte authentique.
Il s’agit d’un engagement ferme et définitif des 2 parties : le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont être retardés jusqu’à la signature de acte authentique chez le notaire. Il faudra lever les conditions suspensives comme l’obtention d’un prêt, le droit de préhemption de l’administration…
Première étape à la concrétisation du projet, la signature du compromis de vente est l’étape préliminaire à la signature de l’acte authentique signé chez le notaire. Les deux parties sont totalement engagées sauf si les conditions suspensives se réalisent.
En cas de litiges, le juge peut contraindre chacune des parties à exécuter ses obligations. Au-delà de l’engagement, le compromis de vente est l’assurance d’une transaction immobilière sans mauvaise surprise et sécurisée.
Il ne faut donc pas confondre le compromis de vente, qui est l’avant-contrat, avec le contrat de vente final,signé obligatoirement devant notaire, sous forme d’acte authentique. Le compromis de vente n’emporte pas transfert de propriété à lui seul : celui-ci sera effectif le jour de la signature de l’acte définitif .
Il ne faut pas non plus confondre le compromis de vente avec la promesse de vente, qui n’est pas un engagement réciproque : alors que le vendeur s’engage à vendre, l’acquéreur ne s’engage pas à acheter.
Le compromis de vente peut se faire sous seing privé, certains organismes le préconisent en vendant des formulaires type. Néanmoins il est plus sécurisant de s’entourer de renseignements juridiques chez un notaire ou désormais chez son avocat.
Le contenu du compromis de vente, doit comporter plusieurs types d’informations nécessaire dans cet avant-contrat : l‘identité de l’acheteur, l’identité du vendeur, la désignation du bien immobilier, son prix, la date de vente et les signatures des deux parties.
Il peut aussi prévoir une série d’obligations spécifiées par le vendeur et/ou l’acheteur, comme par exemple la date ou le délai de paiement du bien vendu.
S’y ajoutent aussi des clauses suspensives, conditions qui permettront de ne pas signer l’acte authentique si elles ne se réalisent pas.Parmi lesquelles se retrouvent souvent : l’obtention du permis de construire, l’absence d’inscription hypothécaire, ou encore la purge des droits de préemption.
La clause suspensive , la plus courante est liée à l’obtention d’un prêt pour financer le bien.
L’acheteur dispose alors de 45 jours à partir de la signature du compromis de vente pour trouver le financement de son bien immobilier. Sil ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire à l’acquisition du bien, le compromis de vente devient alors nul et d’un point de vue juridique est considéré comme n’ayant jamais existé.
Le montant de l’acompte devra être reversé à l’acquéreur, et le vendeur pourra
quant à lui chercher un nouvel acheteur en toute légalité. Attention tout de même à l’existence d’une telle clause suspensive : l’acheteur doit faire preuve de bonne foi quant à sa recherche de financement. Il lui est souvent imposé dans le compromis de fournir les preuves du dépôts de demandes de prêts, à un certain montant et dans telles ou telles banques.
Le compromis de vente peut également prévoir des indemnités ou clauses pénales au cas où l’un des signataires serait en défaut. Par exemple : si la vente ne s’effectue pas du fait de l’acheteur, l’acompte payé au vendeur lors du compromis sera perdu pour l’acheteur. Inversement si la vente échoue du fait du vendeur ou est retardée, l’acheteur peut demander des pénalités.
Après la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours pour mettre un terme à la vente. Aucune justification n’est nécessaire. C’est une disposition légale qui s’applique de plein droit. Ce délai de rétractation commence à courir à la réception de l’exemplaire de l’acheteur si le compromis est effectué sous seing privé, ou au lendemain de la signature en cas de passage chez le notaire.
Contrairement à l’acheteur qui, lui, dispose d’un délai de 7 jours, le vendeur ne peut se rétracter une fois signé l’avant-contrat. Sauf accord amiable avec l’acheteur, il s’expose sinon à des actions en justice de sa part.
Dès que le délai de rétractation est terminé, le futur acquéreur doit remettre un chèque d’acompte au vendeur qui peut atteindre jusqu’à 10% du prix d’achat du bien immobilier, qui peuvent être ramenés à 5% dans certains cas. Il pourra récupérer cette somme s’il renonce à acheter pour un motif légitime (non- obtention du crédit, renseignements d’urbanismes négatifs, certificat non-conforme…).
Depuis le 1er juin 2001, il est interdit au vendeur de recevoir un quelconque versement avant l’expiration du délai de 7 jours.
Cependant vous pouvez convenir avec l’acheteur d’un versement une fois passé ce délai, la validité de l’avant-contrat dépendant alors de la remise de cette somme.
D’autre part, il est important de rappeler qu’aucun versement ne doit vous être versé directement à vous, vendeur. Vous devez passer par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un professionnel habilité.
Pour ce qui concerne ce versement, il faut faire attention aux termes employés : « Arrhes » ou « acompte ». Si vous renoncez à la vente, vous devrez rembourser le double des « arrhes » versés par l’acheteur. Si c’est l’acheteur, ils ne lui seront pas rendus. Dans le cas d’un « acompte », vous devrez rembourser intégralement l’acheteur s’il n’obtenait pas son prêt par exemple.
N’oubliez pas que désormais dans le cadre de vos dossiers votre avocat peut se charger de vos transactions immobilière.